Viager
En partenariat avec le cabinet conseil en immobilier Juristimmo*, Forêt Investissement a développé le viager forestier et souhaite faire profiter les propriétaires forestiers de son savoir faire en vente viagère.
Le viager forestier
Définition du viager
Le terme viager vient du mot « viage » qui signifie en vieux français « temps de vie ».
Prévu aux articles 1964 à 1983 du code civil, le viager est un contrat entre un vendeur appelé « crédirentier » et un acquéreur appelé « débirentier ».
C’est une vente comme une autre, qui entraîne un transfert de propriété immédiat. Sa spécificité réside dans les modalités de paiement particulières. Il permet d’acquérir une forêt en différant le paiement sous forme d’un capital de départ (bouquet) et d’arrérages (rente).La rente s’éteint au décès du crédirentier.
Pour conserver en tout temps leurs valeurs, les rentes viagères sont indexées sur l’indice INSEE du coût de la vie.
On distingue le viager libre et le viager occupé.
Le viager libre
- Définition
Bien adapté pour la forêt, cette convention permet au vendeur de vendre son bien en transférant à l’acquéreur, la propriété, l’exploitation et le droit d’usage, en échange d’un bouquet et d’une rente viagère.
L’acquéreur achète en pleine propriété, il détient l’usus et le fructus.
- Calcul du viager libre
Le bouquet correspond en général à 25% de la valeur vénale de la forêt. Les 75 % restant sont convertis en une rente viagère mensuelle ou trimestrielle dont le montant est fonction de l’âge du vendeur et son espérance de vie (calcul basé sur les tables statistiques de l’INSEE).Plus le bouquet est important, plus la rente sera réduite.
Le viager occupé
- Définition
Le vendeur vend sa forêt en viager mais conserve le droit d’usage et d’exploitation. Le bouquet et la rente seront réduits en fonction de la valeur du droit d’usage et d’exploitation.
Le viager occupé doit être encadré de telle sorte que le plan de gestion soit suivi rigoureusement.
L’acquéreur est nu-propriétaire, le vendeur conserve de son vivant l’usus et le fructus.
- Calcul du viager occupé
Dans ce cas, il faut déterminer la valeur du droit d’usage et d’exploitation. Celui ci sera déduit de la valeur vénale de la forêt pour obtenir le prix de vente de la forêt.
Le bouquet correspond en général à 25% du prix de vente. Les 75 % restant sont convertis en une rente viagère mensuelle ou trimestrielle dont le montant est fonction de l’âge du vendeur et son espérance de vie (calcul basé sur les tables statistiques de l’INSEE).Plus le bouquet est important, plus la rente sera réduite.
Pourquoi vendre sa forêt en viager?
Le viager permet de percevoir un capital immédiat (le bouquet) et des revenus réguliers (la rente) sa vie durant.
La vente est sécurisée par votre notaire, contractuellement, en insérant dans l’acte de vente une clause résolutoire à la vente en cas de non paiement de la rente et en prenant une hypothèque à votre profit.
La rente versée sera bien supérieure à tout autre placement bancaire ou d’assurance.
Le bouquet n’est pas imposable et les rentes bénéficient d’un abattement fiscal de 70% au delà de 70 ans, 60% entre 60 et 69 ans.
Les droits de mutation « frais de notaire » et la taxe foncière sont supportés par l’acquéreur.
La rente est réversible entièrement, ce qui permet de ménager des revenus pour le conjoint survivant.
Cette formule est en particulier intéressante lorsqu’il n’existe pas d’héritiers ou que ces derniers ne sont pas intéressés par le patrimoine forestier.
- Avantage du viager libre
Cette formule permet :
- de percevoir des rentes supérieures à celles reçues dans le cadre du viager occupé.
- de se dégager de la gestion et de l’exploitation de la forêt.
Pourquoi acheter une forêt en viager ?
L’intérêt est d’acquérir une forêt:
- en versant un capital initial, généralement de 25 % de la valeur du bien
- en étalant le versement de la somme résiduelle dans le temps.
Ceci permet de garder des liquidités sans avoir recours au système bancaire.
Vous bénéficiez de « l’amendement Monichon », réduction de ¾ de la valeur de la forêt au regard de l’ISF.
Une forêt en viager est cessible à tout moment, mais doit être revendue en viager ou en plaçant une somme d’argent sur un contrat d’assurance ou de prévoyance, garantissant la paiement de la rente au crédirentier.
- Avantage du viager libre
Le versement de la rente viagère sera compensé en partie par le produit des coupes de bois, des revenus de chasse et autres produits dérivés.
Les coupes sont exonérées d’impôts.
Vous gérez ou faites gérer votre forêt en privilégiant les arbres d’avenir et les nouvelles plantations.
Comment procédons nous pour vendre votre forêt en viager libre ?
Le cabinet Juristimmo, spécialisé en vente viagère effectue une étude « sur mesure » en apportant toutes les garanties morales, juridiques et financières permettant le succès de la vente de votre forêt.
En premier lieu, nous nous assurons de la pertinence pour vous de la vente en viager, en fonction de votre âge, votre situation familiale et patrimoniale.
Nous assurons l’estimation de votre forêt par un expert forestier indépendant.
Nous vous proposerons plusieurs calculs, avec le choix du montant du bouquet et de la rente.
Fôret-Investissement prend à sa charge pour tout mandat exclusif :
- Le coût de l’expertise de votre forêt
- l’étude viagère
- les coûts de publicité
- les visites accompagnées
- la rédaction du compromis de vente.
*Cabinet conseil en immobilier Juristimmo, spécialiste du viager, 10 place Beaulieu, 63400 Chamalières (Puy De Dôme).
SARL au capital social de 15.000€, code ape 703A, RCS Clermont-Ferrand,
SIRET n° 452 030 505 00013.
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